Rynek mieszkaniowy w Norwegii pozostaje jednym z najgorętszych tematów w norweskich mediach – i to dosłownie z miesiąca na miesiąc zmienia swoje oblicze. Rok 2025 zaskoczył zarówno ekspertów, jak i kupujących: prognozowany dwucyfrowy wzrost cen w Oslo nie doszedł do skutku, za to Stavanger i Tromsø urosły znacznie mocniej, niż ktokolwiek się spodziewał. W 2026 roku ten podział regionalny nie tylko się utrzymał, ale wręcz pogłębił.
W tym poradniku sprawdzasz, jak faktycznie zakończył się rok 2025, jakie są aktualne dane i prognozy na 2026 rok w podziale na miasta, co dzieje się ze stopami procentowymi, jak wygląda dziś sytuacja bostøtte oraz jaka nowa, kontrowersyjna zmiana podatkowa może dotknąć właścicieli mieszkań i domków letniskowych w Norwegii.
Rok 2025 na rynku mieszkaniowym – jak skończyły się prognozy?
Początek 2025 roku przyniósł bardzo odważne prognozy – Eiendom Norge, organizacja zrzeszająca norweskich pośredników nieruchomości, zakładała aż 10-procentowy wzrost cen w skali całego kraju. Rzeczywistość okazała się jednak znacznie bardziej stonowana: rok zakończył się wzrostem na poziomie około 5%, czyli mniej więcej połowę pierwotnej prognozy.
Największym zaskoczeniem był rozjazd między regionami. Oslo, tradycyjnie najdroższy i najbardziej obserwowany rynek w kraju, rozwijało się wyraźnie słabiej niż oczekiwano – w dużej mierze z powodu masowej wyprzedaży mieszkań inwestycyjnych przez dotychczasowych wynajmujących, co zwiększyło podaż i schłodziło wzrost cen. Jednocześnie Stavanger, napędzane inwestycjami w sektorze naftowym i gazowym, zanotowało najsilniejszy wzrost w całym kraju – aż 14% rok do roku.
Rok 2025 przyniósł też rekordową liczbę transakcji – sprzedano około 108 tysięcy mieszkań z drugiej ręki, czyli więcej niż w dotychczasowym rekordowym 2021 roku. To pokazuje, że mimo umiarkowanego wzrostu cen, sam rynek pozostawał bardzo aktywny.
Gdzie najszybciej rosną ceny mieszkań w Norwegii w 2026 roku?
Podział regionalny z 2025 roku nie tylko się utrzymał w 2026 roku, ale wręcz się pogłębił. Eiendom Norge prognozowało na cały 2026 rok następujący wzrost cen w poszczególnych miastach (grudzień do grudnia):
| Miasto | Prognoza Eiendom Norge na 2026 rok |
|---|---|
| Stavanger | +10% |
| Tromsø | +9% |
| Bergen | +8,5% |
| Kristiansand | +5% |
| Oslo | +5% |
| Trondheim | +4,5% |
| Cała Norwegia | +6% |
Dane rzeczywiste z pierwszej połowy 2026 roku pokazują, że ten podział regionalny się sprawdza, choć z pewnymi niespodziankami. Do końca czerwca 2026 roku ceny mieszkań w całej Norwegii wzrosły o 5,5% – zbliżając się do rocznej prognozy już w połowie roku. Największy wzrost od początku roku odnotowały Ålesund (+12,1%) oraz Tromsø (+10,3%), a więc miasta spoza pierwotnej „wielkiej trójki” liderów. Oslo pozostaje najsłabszym rynkiem w kraju – zaledwie +1,2% od początku roku, głównie z powodu dużej podaży mieszkań wystawianych przez wynajmujących wycofujących się z rynku najmu.
Eksperci z branży nieruchomości (Eiendom Norge, DNB Eiendom) wskazują na kilka głównych czynników napędzających te różnice: spadającą liczbę nowych, ukończonych mieszkań w całym kraju, poprawiającą się siłę nabywczą dzięki wzrostowi realnych wynagrodzeń oraz malejącą podaż gotowych do sprzedaży mieszkań poza Oslo. W Oslo natomiast dodatkowym czynnikiem studzącym ceny jest wspomniana wyprzedaż mieszkań inwestycyjnych, która może się utrzymywać przez dłuższy czas.
Co dzieje się ze stopami procentowymi?
Stopy procentowe pozostają jednym z najważniejszych czynników wpływających na rynek nieruchomości w Norwegii. Norges Bank (bank centralny) utrzymał stopy bez zmian pod koniec 2025 roku, ale zasygnalizował możliwość dwóch obniżek w 2026 roku – jednej w pierwszej połowie roku i jednej pod koniec roku.
Zdaniem analityków Eiendom Norge, same te obniżki prawdopodobnie nie dadzą silnego impulsu do dalszego wzrostu cen, mimo że kondycja norweskiej gospodarki i sektora budowlanego uzasadniałaby bardziej zdecydowane cięcia. Kluczowym czynnikiem dla rynku pozostaje więc bardziej ograniczona podaż nowych mieszkań niż sam koszt kredytu.
Rynek mieszkaniowy a sytuacja osób korzystających z bostøtte
Podczas gdy dla jednych rosnące ceny to okazja do zakupu lub inwestycji, dla innych rynek mieszkaniowy staje się coraz bardziej niedostępny. Bostøtte – czyli państwowe dofinansowanie do kosztów mieszkania dla osób o niskich dochodach i wysokich kosztach utrzymania mieszkania, wypłacane przez Husbanken – od lat nie nadąża w pełni za rosnącymi czynszami.
Według ostatnich dostępnych pełnych danych rocznych, w 2024 roku z bostøtte skorzystało ponad 155 000 gospodarstw domowych, co oznaczało wzrost o około 3 100 względem roku poprzedniego, a średnia roczna wartość świadczenia wyniosła około 42 300 NOK na gospodarstwo domowe. Bostøtte wypłacane jest co miesiąc, 20. dnia miesiąca, a jego wysokość zależy od dochodów i kosztów mieszkania konkretnego gospodarstwa domowego – dlatego warto samodzielnie sprawdzić aktualną wysokość świadczenia w kalkulatorze na stronie Husbanken, zamiast opierać się wyłącznie na średnich statystykach.
Organizacje społeczne od dłuższego czasu alarmują, że bez zmian w polityce mieszkaniowej wsparcie będzie trafiać do coraz mniejszej liczby najbardziej potrzebujących gospodarstw domowych, szczególnie w dużych miastach, gdzie czynsze rosną szybciej niż progi i stawki bostøtte.
Nowa propozycja podatkowa, która może zmienić rynek
Latem 2026 roku norweska komisja podatkowa (Skattekommisjonen) przedstawiła propozycję reformy opodatkowania nieruchomości, która wywołała spore poruszenie w branży. Dwa elementy tej propozycji są szczególnie istotne dla właścicieli mieszkań i domków letniskowych:
- wydłużenie wymaganego okresu zamieszkania (botidkrav) z 1 roku do 3 lat, warunkującego zwolnienie z podatku od zysku przy sprzedaży mieszkania głównego (primærbolig),
- wprowadzenie podatku od zysku ze sprzedaży domków letniskowych (fritidsbolig), które do tej pory były w dużej mierze zwolnione z takiego opodatkowania,
- proporcjonalne opodatkowanie zysku za okresy, w których właściciel faktycznie nie mieszkał w danej nieruchomości, nawet jeśli posiadał ją przez wiele lat.
Szef Eiendom Norge, Henning Lauridsen, skrytykował te propozycje jako nielogiczne z punktu widzenia mobilności na rynku pracy i mieszkaniowym, powołując się na wcześniejsze rekomendacje MFW i OECD w tym zakresie. To na razie propozycja, a nie obowiązujące prawo – warto jednak śledzić dalsze losy tej reformy, jeśli planujesz zakup, sprzedaż lub dłuższe posiadanie nieruchomości w Norwegii, bo ewentualne zmiany mogą dotyczyć też Polaków inwestujących w norweskie mieszkania czy domki letniskowe.
Co to oznacza dla Polaków w Norwegii?
Polacy stanowią jedną z największych grup imigrantów w Norwegii – i znajdują się zarówno wśród osób inwestujących w nieruchomości, jak i korzystających z bostøtte. Obecna sytuacja na rynku oznacza w praktyce kilka rzeczy:
Co warto wziąć pod uwagę:
- trudniejsze wejście na rynek zakupowy w miastach z najsilniejszym wzrostem cen – Stavanger, Tromsø, Bergen – dla osób bez wysokiego kapitału własnego,
- relatywnie łagodniejszą sytuację w Oslo, gdzie duża podaż mieszkań na sprzedaż może dawać kupującym nieco większe pole do negocjacji niż w innych dużych miastach,
- rosnącą konkurencję i czynsze na rynku najmu, szczególnie w miastach o najsilniejszym wzroście cen zakupu,
- potrzebę śledzenia zmian w przepisach podatkowych, jeśli planujesz zakup nieruchomości z myślą o sprzedaży w przyszłości – proponowane wydłużenie botidkrav może wpłynąć na opłacalność takiej inwestycji.
Jeśli dopiero szukasz mieszkania na wynajem, zanim zdecydujesz się na zakup, sprawdź osobny poradnik o tym, jak wynająć mieszkanie w Norwegii. Z kolei jeśli myślisz już o zakupie, koniecznie zapoznaj się z listą ukrytych kosztów zakupu nieruchomości w Norwegii, zanim złożysz pierwszą ofertę.
Rynek mieszkaniowy w Norwegii – podsumowanie
Rynek mieszkaniowy w Norwegii w 2026 roku to kontynuacja trendu zapoczątkowanego w 2025 roku: rosnąca polaryzacja regionalna, z wyraźnymi liderami wzrostu na zachodzie i północy kraju (Stavanger, Tromsø, Bergen, Ålesund) oraz wyraźnie słabszym Oslo. Możliwe obniżki stóp procentowych mogą jeszcze bardziej rozkręcić popyt w drugiej połowie roku, ale bez zmian w polityce mieszkaniowej i podaży nowych mieszkań coraz większa grupa gospodarstw domowych – w tym część Polaków mieszkających w Norwegii – będzie mierzyć się z rosnącymi kosztami zarówno zakupu, jak i najmu.
Najczęściej zadawane pytania
O ile wzrosły ceny mieszkań w Norwegii w 2025 roku?
Cały 2025 rok zakończył się wzrostem cen na poziomie około 5% w skali kraju – znacznie poniżej pierwotnej prognozy Eiendom Norge, która zakładała 10%. Liderem był Stavanger z wynikiem +14%.
Jakie miasto ma najsilniejszy wzrost cen mieszkań w 2026 roku?
Według danych z pierwszej połowy 2026 roku najmocniej rosną ceny w Ålesund (+12,1% od początku roku) i Tromsø (+10,3%). W prognozach rocznych Eiendom Norge liderem pozostaje jednak Stavanger z przewidywanym wzrostem na poziomie 10%.
Dlaczego Oslo ma najsłabszy wzrost cen mieszkań?
Głównym powodem jest duża podaż mieszkań wystawianych na sprzedaż przez dotychczasowych wynajmujących, którzy wycofują się z rynku najmu. Zwiększona podaż studzi wzrost cen, mimo że liczba transakcji w Oslo pozostaje bardzo wysoka.
Czy stopy procentowe w Norwegii będą spadać w 2026 roku?
Norges Bank zapowiada jedną obniżkę stóp w pierwszej połowie 2026 roku i kolejną pod koniec roku, choć analitycy nie oczekują, by miało to silnie pobudzić rynek nieruchomości.
Czym jest bostøtte i kto może z niego skorzystać?
Bostøtte to państwowe dofinansowanie do kosztów mieszkania dla gospodarstw domowych o niskich dochodach i wysokich kosztach utrzymania mieszkania, wypłacane przez Husbanken. Wysokość świadczenia zależy od dochodów i kosztów mieszkania konkretnego gospodarstwa – warto sprawdzić indywidualnie w kalkulatorze na stronie Husbanken.
Czy planowane zmiany podatkowe dotyczą też Polaków posiadających nieruchomość w Norwegii?
Tak, proponowane zmiany (wydłużenie botidkrav do 3 lat, opodatkowanie zysku ze sprzedaży domków letniskowych) dotyczyłyby wszystkich właścicieli nieruchomości w Norwegii, niezależnie od obywatelstwa. To na razie propozycja komisji podatkowej, nie obowiązujące prawo, ale warto śledzić dalszy przebieg tej dyskusji.
